Благодаря высокому спросу на «первичку» в мае и июне количество ДДУ стало почти рекордным. На вторичном и загородном рынках наблюдается обратная ситуация: количество ДКП снизилось.
Эксперты Циан.Аналитики оценили, как изменилось количество ДДУ (договоров долевого участия) и ДКП (договоров купли-продажи) в I полугодии 2024 года относительно аналогичных периодов предыдущих лет. И подсчитали, как в российских регионах соотносится количество сделок на первичном и вторичном рынках.
Методика расчета
С начала 2024 года Росреестр в свободном доступе раз в квартал публикует статистику по количеству зарегистрированных ДКП (договоров купли-продажи) с детализацией по регионам. Статистика по количеству ДДУ (договоров долевого участия) по регионам РФ также выходит раз в три месяца.
При анализе использовались открытые данные по количеству ДКП из информационной системы Росреестра, опубликованные 6 августа 2024 года.
ДКП — это не сделки, а количество зарегистрированных прав собственности физических лиц на жилые помещения на основании договора купли-продажи на рынке вторичной и загородной недвижимости. Реальное количество сделок, по оценкам Росстата, примерно в полтора раза меньше количества ДКП. При сравнении с количеством ДДУ используется показатель «ДКП/1,5».
Данные по количеству ДДУ или сделок на первичном рынке, которые публикует Росреестр, немного отличаются от данных специализированных аналитических центров: они основаны на обработке выписок ЕГРН.
Количество ДКП на вторичном рынке ожидаемо просело
В I полугодии 2024 года было зарегистрировано 1,5 млн ДКП. По сравнению с аналогичным показателем за прошлый год спрос просел на 22%, относительно II полугодия 2023 года — на 34%.
Снижение спроса на треть относительно рекордных продаж в период ажиотажного спроса второй половины 2023 года было предсказуемым: сказался эффект высокой базы.
К этому добавился фактор заградительно высоких ипотечных ставок. В результате количество ДКП меньше прошлогоднего показателя.
Результат I полугодия 2024 года по ДКП — один из самых низких за последние годы (данные Росреестра доступны с 2018 года. — Прим. Циан.Аналитики).
Меньше договоров купли-продажи за первые шесть месяцев года было заключено только в 2020-м. Тогда активность ограничивала пандемия коронавируса. В целом количество ДКП на длительном промежутке времени меняется незначительно.
Показатель ДДУ — почти рекордный из-за отмены льготной ипотеки
На рынке новостроек в I полугодии 2024 года было заключено 440 тыс. ДДУ. Это один из самых успешных показателей для первых шести месяцев года — больше было лишь в 2019-м. Результат на 18% выше, чем в I полугодии 2023-го, и на 31% ниже, чем во II полугодии 2023-го.
Столь высокое для первой половины года значение объясняется динамикой двух месяцев. Во второй половине мая и в июне на рынке новостроек фиксировался высокий спрос из-за грядущего окончания льготной ипотеки. Покупатели спешили купить квартиру до того, как программа будет завершена.
Еще одна причина роста количества ДДУ — увеличение количества сделок с нежилыми помещениями (в данных по ДДУ учтены все регистрации — от квартир до кладовых. — Прим. Циан.Аналитики).
Какие регионы лидируют
Топ-10 регионов по количеству ДКП и ДДУ в I полугодии 2024 года очень похожи. Различие лишь в двух регионах: вместо Башкортостана и Самарской области (5-е и 8-е места в рейтинге по ДКП) в топе по ДДУ оказались Тюменская и Ленинградская области.
Больше всего ДКП заключается обычно в регионах с наибольшей численностью населения. Список лидеров почти идентичен топ-10 регионов РФ по этому показателю.
Различие лишь в двух строках: вместо Челябинской области и Дагестана (9-е и 10-е места по численности жителей) в перечне регионов по количеству ДКП оказались Самарская и Новосибирская области (11-е и 15-е места соответственно по численности населения).
Именно для вторичного рынка характерна высокая доля сделок, связанных с естественным и миграционным движением населения.
Количество ДДУ во многом зависит не только от численности населения, но и от девелоперской активности в регионе.
Именно поэтому в лидерах оказались Тюменская, Новосибирская и Ленинградская области, которые по численности населения занимают 29-е, 15-е и 23-е места, при этом в них идет активное жилищное строительство.
На топ-10 регионов по количеству ДКП приходится около 37% всех договоров купли-продажи в стране. А на десятку лидеров по количеству ДДУ — 61%. То есть в 10 регионах-лидерах был зарегистрирован один из трех ДКП и два из трех ДДУ.
Регионы — лидеры по количеству ДДУ и ДКП в 2024 году
Регионы — лидеры по кол-ву ДКП
Кол-во ДКП, тыс. шт
Доля от общего кол-ва ДКП
1
Краснодарский край
113,6
8%
2
Московская обл.
87,8
6%
3
Москва
66,0
4%
4
Свердловская обл.
63,4
4%
5
Башкортостан
45,8
3%
6
Санкт-Петербург
42,6
3%
7
Ростовская обл.
39,2
3%
8
Самарская обл.
35,6
2%
9
Татарстан
34,2
2%
10
Новосибирская обл.
32,9
2%
Топ-10
37%
Прочие регионы
63%
Регионы — лидеры по кол-ву ДДУ
Кол-во ДДУ, тыс. шт
Доля от общего кол-ва ДДУ
1
Москва
68,9
16%
2
Московская обл.
41,8
10%
3
Краснодарский край
33,9
8%
4
Санкт-Петербург
33,8
8%
5
Свердловская обл.
20,2
5%
6
Новосибирская обл.
18,2
4%
7
Тюменская обл.
14,9
3%
8
Ростовская обл.
13,0
3%
9
Татарстан
12,7
3%
10
Ленинградская обл.
11,5
3%
Топ-10
61%
Прочие регионы
39%
Расчеты Циан.Аналитики по данным Росреестра
На одну сделку в новостройке приходится две сделки на «вторичке» и «загородке»
Рынок новостроек продемонстрировал нестандартно высокие для I полугодия результаты, а рынок «вторички» и «загородки», наоборот, низкие. Поэтому изменилось соотношение этих сегментов, которое длительное время было удивительно стабильным.
В I полугодии 2019–2023 годов на одну сделку в новостройке приходилось 2,5−3 сделки на вторичном и загородном рынках. За период с января по июнь 2024 года разрыв сократился до одной сделки к двум сделкам.
Наибольший разрыв — в регионах, где на рынке новостроек очень мало объектов: Мурманская область, Чечня, Ингушетия, Камчатский край, Карачаево-Черкесия, Калмыкия, Алтай и другие.
Есть регионы, где с января по июнь 2024 года совсем не было сделок с новостройками — это Магаданская область, Ненецкий АО, Чукотский АО и Еврейская АО.
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской области доля новостроек в общем количестве сделок больше, чем в целом по стране. То же касается и регионов с миллионными агломерациями и развитыми рынками жилья (Новосибирская и Тюменская области).
В ближайшие месяцы количество льготных программ сократят, а их условия будут ужесточены. Это приведет к частичному смещению спроса на “вторичку” за счет более низкого уровня цен — соотношение сегментов вернется к норме
Елена Лапшина,
эксперт Циан.Аналитики
Регион*
Кол-во ДКП в I полугодии 2024 года, тыс. шт
Доля от общего кол-ва ДКП
Кол-во ДДУ в I полугодии 2024 года, тыс. шт
Доля от общего кол-ва ДДУ
РФ
1500
440
Краснодарский край
113,6
8%
33,9
8%
Московская обл.
87,8
6%
41,8
10%
Москва
66
4%
68,9
16%
Свердловская обл.
63,4
4%
20,2
5%
Башкортостан
45,8
3%
9,8
2%
Санкт-Петербург
42,6
3%
33,8
8%
Ростовская обл.
39,2
3%
13
3%
Самарская обл.
35,6
2%
4,9
1%
Татарстан
34,2
2%
12,7
3%
Новосибирская обл.
32,9
2%
18,2
4%
Челябинская обл.
32
2%
5,6
1%
Нижегородская обл.
31,1
2%
5,2
1%
Ставропольский край
30,3
2%
9,4
2%
Красноярский край
30,2
2%
5,3
1%
Ленинградская обл.
29,9
2%
11,5
3%
Пермский край
27,7
2%
6
1%
Крым
26,3
2%
6,8
2%
Алтайский край
26,3
2%
3,5
1%
Кемеровская обл.
26,2
2%
2,2
0,5%
Саратовская обл.
24,7
2%
1
0,2%
Воронежская обл.
24,4
2%
6,5
1%
Тюменская обл.
23,6
2%
14,9
3%
Волгоградская обл.
22,6
2%
4,2
1%
Иркутская обл.
22,1
1%
3,1
1%
Приморский край
20,6
1%
8,1
2%
Омская обл.
18,9
1%
1,4
0,3%
Оренбургская обл.
18,2
1%
2,2
1%
Владимирская обл.
18
1%
1,5
0,3%
ХМАО
17,4
1%
2,1
0,5%
Удмуртия
17,1
1%
5,4
1%
Чечня
17
1%
0,03