От Белграда до курортных городов: как развивается рынок недвижимости Сербии в последние годы? Мария и Роман Беляевы, основатели агентства недвижимости «Don Balkan», раскрывают главные аспекты сербского рынка: от цен и налогов до возможностей получения ВНЖ. Эксперты проанализировали текущие тренды и поделились практическими советами для потенциальных покупателей.
Общее состояние рынка недвижимости Сербии
— Новости рынка недвижимости Сербии можно оценивать по-разному: если вы уже купили недвижимость, то они положительные — цена растет; если вы еще покупаете, то все стало дороже по сравнению даже с прошлым годом; ну, а если вы по-прежнему ждете, когда все станет дешевле, то боюсь, что время ваших ожиданий растянется очень надолго.
Недвижимость в Сербии, как и в большинстве стран мира, — инвестиционный инструмент. С той только разницей, что на Балканах практически каждый житель имеет недвижимость, которая сдается в аренду, принося пассивный доход или сохраняя средства собственника. О чем это говорит? Это означает, что местный рынок абсолютно самодостаточный и обеспечивает сам для себя высокий спрос.
Также не стоит сбрасывать со счетов, что Балканы — это развивающийся регион, вставший на европейский путь развития. Поэтому многие большие корпорации, предприятия и частные инвесторы вкладывают свои капиталы, что дает толчок и рынку недвижимости.
Объекты, которые пользуются спросом
— Рынок недвижимости уверенно шагает в сторону новых жилых домов с развитой инфраструктурой и современным подходом к организации пространства. Поэтому все больше новых проектов становятся похожими на привычную среду городского жителя больших городов России. Покупая/снимая квартиру, «наш» человек стремится купить/снять именно атмосферу и удобство.
Увеличивающийся спрос на сегмент нового жилья подтягивает и остальные части рынка. На текущий момент уникальность рынка недвижимости Сербии в том, что сам рынок — это лоскутное одеяло: даже в центре Белграда вы сможете найти все и сразу, от новостройки и «вторички» до дуплекса или пентхауса.
Жилые комплексы премиум-класса вне зависимости от ситуации в экономике всегда будут иметь своего клиента. Сейчас мы видим, что кроме просто локации и стоимости квадратного метра важную роль играет качество строительства, сервис и наполнение услуг в управляющей компании ЖК.
Недавно внесенные изменения в законодательство Сербии обязывают застройщика (или сообщество жильцов) выбрать управляющую компанию, которая будет нести гарантийное обслуживание дома, сетей и т.д., что приведет к появлению новых крупных игроков и конкуренции в этой сфере.
Если вы рассматриваете недвижимость с точки зрения инвестиций, то, вероятно, приобретение квартиры/квартир — самый понятный и подходящий вариант. Важно только при этом выбрать правильный объект — тот, который на текущий момент является «венчуром», но в будущем с большой долей вероятности «выстрелит».
Если Сербия для вас — это страна, в которую вы переехали и решили здесь остаться, то вложение в земельные участки тоже может стать неплохим вложением, но с нюансами приобретения.
Возможны и другие, более сложные варианты, как мини-отели/готовый бизнес и т.п., но чтобы дать верный совет, нужно понимать несколько важных параметров: бюджет, цели, сроки, ожидания.
Цены на сербскую недвижимость
— Белград — большой город, и если мы займемся аналитикой, что такое Белград и что вы можете там купить, на это уйдут часы.
Приведем очень простой пример для наглядности. Полтора года назад из каждого утюга говорили о том, что «рынок перегрет и скоро будут раздавать все за бесплатно — мол, надо только подождать». Тогда на бюджет 50,000 евро приезжающий в Белград имел не очень большой, но все же выбор квартир, а, скажем, во Врнячке Бане — главном минеральном курорте Сербии и одновременно нашем основном регионе работы — выбор был даже на центральных улицах.
За прошедшее время точка входа плавно переместилась к отметке 70,000 евро, а если вы рассматриваете только Белград, то каждый из риелторов порекомендует увеличить бюджет до 100,000 евро, чтобы иметь право выбора.
Стоимость квадратного метра на новостройки Белграда может превышать и 12,000 евро за кв.м. Конечно, есть варианты и в 7 раз дешевле — можно купить квартиру и за 1750 евро за кв. м, но уже совсем на окраинах.
Недорогое жилье по-прежнему можно купить в удаленных регионах республики. Сам город/село может иметь полноценную инфраструктуру: школу, магазины, кафе, больницу, но локация является определяющим фактором. При этом цен, скажем, в 500 евро за метр нет уже давно.
Если вы смотрите жилье для личной жизни и вас все устраивает, то отличным решением для вас будет приобрести за личный бюджет то, что вы хотите.
Если же ваша цель — инвестиции, то выбор стоит делать в пользу столицы, больших городов с потенциалом или развитых туристических центров.
Налоги и коммунальные платежи
— Покупая сербскую недвижимость на вторичном рынке, нужно будет оплатить налог за переход права собственности в размере 2,5% от кадастровой стоимости объекта.
Если вы купили недвижимость на первичном рынке, то в стоимости недвижимости присутствует налог ПДВ (аналог российского НДС), который составляет 10%. При этом, как правило, цену за квадратный метр говорят без НДС.
Дополнительно ежегодно вы платите налог на имущество около 0,1% от кадастровой стоимости. Если вы решите продать недвижимость, владея ею менее 10 лет, то при этом нужно будет заплатить 15%-й налог на доходы с положительной разницы между продажей и покупкой.
Коммунальные платежи в Сербии — это большая статья расходов, особенно для тех, кто только что переехал. Тут понимаешь, что экономии света, воды, тепла и других ресурсов стоило бы научиться с детства.
Сербия — небольшая страна, в ней нет огромных ТЭЦ, и большая часть страны пользуется индивидуальным отоплением и старается экономить при этом.
Существует целый пул советов для «экономных хозяек», написанных на обратной стороне квитанции: закрывать кастрюли крышкой, стирать ночью и т.п.
Но если вы пережили первую зиму и поняли принцип разумного и экономного домохозяйства, то все должно быть хорошо, и это не будет проблемой.
Среднемесячный размер расходов на содержание однокомнатной квартиры составляет около 70 евро.
Особенности покупки недвижимости иностранцами
— Иностранец достаточно легко сможет стать обладателем заветных квадратных метров в Сербии. Что нужно помнить и знать:
— расчеты, как правило, в евро;
— договор только в нотариальной форме;
— свыше 10,000 евро все расчеты должны проходить через р/счет в банке;
— на сделке должны быть лицензированный переводчик и 2 свидетеля со знанием русского и сербского языков.
Важным нюансом является то, что иностранец как физическое лицо не может купить землю без строений. Также стоит отметить — факт приобретения объекта недвижимости не дает автоматически возможности получения ВНЖ/ПМЖ/Гражданства Сербии. Для этого требуется пройти определенную процедуру.
Помимо россиян, в Сербии проживает очень большая китайская, турецкая, арабская диаспоры, плюс экспаты из Европы. Место покупки у большинства иностранцев продиктовано местом работы, и тут опять возвращаемся к тому, что это или большие города, или туристические локации, такие как Врнячка Баня, Златибор и т.п.
Возможность взять ипотеку
— В теории иностранцы могут взять ипотеку на покупку недвижимости. Скажем, для сотрудников IT-сферы Райффайзенбанк Сербии даже разработал отдельные ипотечные линейки под зарплатные проекты.
Если вы работаете у сербского работодателя или вы создали успешное сербское предприятие, то вы можете претендовать на выдачу ипотечного займа, но приготовьтесь к тому, что процесс будет долгим и потребует от вас терпения.
Ипотечных сделок в целом по стране очень мало — за 3 года работы в сербском агентстве недвижимости мы не сделали ни одной такой сделки из-за отсутствия клиента с займом.
Ставка по ипотеке зависит от множества факторов: ваш статус в Сербии, первоначальный взнос, условия кредитования и т.п.
В широком обсуждении имеет смысл трезво смотреть на ситуацию и понимать, что для большинства иностранцев она недоступна и имеет смысл рассчитывать только на свои сбережения.
Привлекательность Сербии для инвесторов
— Сербия имеет множество плюсов для инвесторов:
— низкая точка входа по сравнению с другими европейскими странами;
— простой и понятный механизм покупки недвижимости;
— легкий способ переводов денежных средств. Скажем, для россиян до сих пор сохранилась возможность открыть счет в банке и оплатить стоимость договора из РФ;
— растущий рынок;
— высокий спектр предложений на рынке;
— возможность сдавать в аренду объект недвижимости;
— легкость открытия своего бизнеса.
ВНЖ на основании владения недвижимостью, а затем и ПМЖ — большие плюсы, но нужно помнить, что для ПМЖ есть требования по периоду отсутствия на территории Сербии — не более 10 месяцев за 3 года в совокупности.
— Основной доход инвесторов на местном рынке — это рост цены квадратного метра.
Поэтому, если мы говорим про долевое строительство, то разница между вашей точкой входа и выхода — это и есть ваш доход. При условии, что объект интересен рынку, прирост цены может достигать 15% в год.
Аренда — это больше про дополнительный доход в дополнение к изменению цены кв.м. Рассматривать аренду как способ получения высокого дохода не совсем правильно — доходность в большинстве случаев не будет превышать 5%.
Кстати сами сербы — активные участники рынка. Они стараются по возможности купить недвижимость для пассивного дохода или для сохранения денег. Проживают чаще в своей квартире или доме.
Аренда — это, как правило, история про студентов, молодую семью или смену региона по работе. Все стремятся стать собственниками своих личных квадратных метров.
Рынок аренды Сербии
— Сербский арендный рынок чувствует себя прекрасно. Достойные предложения расходятся со скоростью продажи горячих пирожков. По-прежнему наблюдается высокий спрос в премиум-сегменте со стороны релокантов из РФ, плюс местные тоже являются активными участниками этого рынка.
Спрос на средний и недорогой сегмент будет зависеть от локации, обустройства и главного параметра — цены.
В целом, вне зависимости от цены предложения, все собственники конкурируют между собой качеством и ценой, поэтому наши услуги по упаковке арендного бизнеса очень востребованы.
2022 г. был годом цунами на рынке аренды: тотальный спрос, нехватка предложений и т.п. Но за несколько месяцев он выровнялся, выработал правила и требования к Арендодателю и Арендатору, и сейчас рынок находится в равномерном росте. Но, как обычно, на нем выживут самые гибкие и стойкие.
Перспективы и прогнозы
— Современному человеку сейчас сложно строить прогнозы, так как вокруг много неизвестности, но мы видим тенденции к росту цен на недвижимость. И этот тренд сохранится, поскольку впереди нас ждут глобальные проекты, такие как, например, ЭКСПО 2027.
Мы видим повышение качества услуг, что, безусловно, тоже положительно отразится на рынке.
Упрощение порядка получения ВНЖ в Сербии даст возможность привлечь иностранцев, которые будут арендовать/покупать жилье и развивать свои предприятия.
Поэтому мы можем всем пожелать только удачных покупок на рынке недвижимости Сербии.