Депутаты Госдумы выступили с оригинальной инициативой: обязать девелоперов передавать нераспроданные квартиры в социальный наем. BN.ru выяснял, с чем это связано и чем чревато.
«СПРАВЕДЛИВАЯ» СТАТИСТИКА
В официальном письме, которое глава фракции «Справедливая Россия – За правду» Сергей Миронов направил в адрес премьер-министра РФ Михаила Мишустина, приводятся следующие данные:
«В России сохраняется сложная ситуация с обеспечением граждан жильем. По информации Минстроя, к началу 2022 года в очередях на получение жилья стояли более 748 тыс. россиян. Кроме того, согласно данным Фонда развития территорий, на тот момент около 1,3 млн человек проживали в аварийных домах и квартирах. Наиболее острая ситуация с обеспечением жильем детей-сирот. В том же 2022 году по всей стране в очереди стояли более 292 тысяч выходцев из детских домов и интернатов, и во многих регионах их число постоянно растет».
На этом фоне довольно странно, по мнению лидера СРЗП, выглядит рост числа нераспроданных квартир, которые годами стоят пустыми. Так, по оценкам финансового института развития в жилищной сфере «Дом.рф», в середине 2024 года объем нераспроданного жилья составил 76,9 млн кв. м, или 69% (!) от общего объема строящегося жилья. За год показатель вырос на 6 млн кв. м (+9,8 %).
В документе также отмечается, что построенное жилье простаивает и постепенно ветшает, в то время как множество россиян лишены крова. По закону общая площадь жилого помещения на одного человека в России должна составлять не менее 33 кв. м. Таким образом, нераспроданной недвижимости хватило бы минимум на 2,3 млн человек.
«С учетом вышеизложенного предлагается обязать российских застройщиков передавать государству или региональным органам власти под организацию социального жилья сроком на 10 лет те жилые помещения, которые не были выкуплены в течение трех лет с момента ввода объекта в эксплуатацию», – резюмируют парламентарии.
Год назад комитет Госдумы по просвещению предложил запустить программу «Ответственный застройщик», по которой государство предоставляет бизнесу землю под строительство в обмен на 7% жилых помещений для детей-сирот. В целом по стране программу так и не реализовали, но в ряде регионов она работает.
ПРОТИВ РЫНКА
Реакция главы правительства на это обращение пока неизвестна. Но представим, что предложение справедливороссов одобрено и принято. Люди, которые порой десятилетиями стоят в очередях на жилье, станут новоселами. Те, кто жил в аварийных помещениях, перестанут бояться прорыва трубы или обвала стен, потому что тоже переедут в новые квартиры. То есть общество (по крайней мере его часть, включающая не самые социально благополучные категории граждан) получит очевидные плюсы.
А какие же пряники достанутся застройщикам? Увы, только кнут. Компании вкладывают в строительство домов собственные ресурсы, часто берут недешевые кредиты. А по итогу у них «безвозмездно, то есть даром» отберут нераспроданные квартиры, лишая возможности получить с них прибыль. Даже если возьмут не навсегда, а, как предлагается, на десять лет, то что потом компаниям делать с объектами, ставшими уже «сильно б/у»?
Похоже, тут уже о справедливости речь не идет… Впрочем, BN.ru решил спросить самих девелоперов о том, много ли у них нераспроданных квартир и что они думают о депутатской инициативе.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
– Далеко не все нераспроданные площади, о которых говорят, введены в эксплуатацию. Большая часть товарных остатков – в строящихся домах. У нас нераспроданный фонд, разумеется, есть. С момента вывода в продажу определенного объема площадей и до завершения этих продаж остающийся фонд числится как нераспроданный. После ввода в эксплуатацию в продаже остается совсем немного, и далее это реализуется довольно быстро. Во всяком случае, по нашей практике так. Да и в целом на рынке за условные три года после сдачи объекта распродается так или иначе всё. Даже в не самых удачных проектах… Инициатива пока представлена без конкретики, но текущая формулировка «обязать передавать» прямо намекает на безвозмездность этих действий. Что в корне противоречит принципам рыночных отношений.
Игорь Глушков, генеральный директор ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «МИ2″»:
– По нашему мнению, инициатива не найдет отклика у застройщиков, поскольку принудительное лишение права распоряжаться собственностью противоречит самому экономическому понятию собственника, закрепленному в статье 209 Гражданского кодекса РФ. У девелоперов вполне достаточно социальных обязательств и по строительству садиков и школ, и по устройству дорожной инфраструктуры… Строительство – это бизнес, который должен приносить доход владельцу. Сейчас государство имеет возможность выкупать нераспроданное жилье и делает это в тех или иных объемах. Но зачастую стоимость такого выкупа не устраивает застройщика. Поэтому для общественных нужд строятся отдельные дома либо часть квартир передается (выкупается государством ниже себестоимости) в рамках выполнения социальных обязательств компании.
Татьяна Рублева, заместитель управляющего по развитию компании Yond:
– У нас нет нераспроданного жилья. Благодаря локации у компании получился специфический проект: все наши квартиры приобрели юрлица для своих сотрудников. Так как в Усть-Луге строится портово-промышленный кластер и жилья катастрофически не хватает, то наш ЖК оказался очень востребованным. Что касается инициативы, то сложности с обеспечением граждан жильем в стране действительно имеются. Но связаны они прежде всего с тем, что без льготных кредитов приобрести недвижимость не представляется возможным. Банки, с которыми мы сотрудничаем, жалуются, что заявок на ипотеку у них почти нет.
КРЕДИТНЫЙ КРИЗИС
Последний комментарий раскрывает тему еще с одного ракурса. Некая часть населения, нуждающаяся в жилье, потенциально может приобрести его самостоятельно, без благотворительности со стороны застройщиков. Но ипотека стала слишком дорогим удовольствием. Это прямой результат последних действий властей, в числе которых повышение ключевой ставки и сворачивание льготных ипотечных программ. Шаги, понятно, вынужденные, но покупателю не легче…
Получается, одной рукой государство поддерживает строительную отрасль, давая, например, застройщикам льготные кредиты или вводя мораторий на штрафы для компаний, срывающих сроки сдачи объектов. А другой – ужесточает денежно-кредитную политику до упора. Результат налицо: жилья построено рекордно много, но покупать его гражданам не по силам.
Что же до экспроприации метров у застройщиков, то вместо того, чтобы стать благим делом, это может привести к целому ряду проблем, полагают эксперты. Так, строительство значительно замедлится, потому что станет более рискованным в плане окупаемости. Соответственно, сроки ввода объектов в эксплуатацию будут затягиваться, и людям придется ждать жилья еще дольше. Кроме того, с высокой долей вероятности на рынке распространятся «серые» схемы, по которым жилье будет числиться выкупленным, на самом деле таким не являясь.
Как верно подметили в ГК «ПСК», на данном этапе инициатива выглядит попыткой решить социальные проблемы, пользуясь ситуацией у коммерческих компаний. Вероятно, цель в том, чтобы собрать обратную связь и дальше уже решить, как ее реализовывать. Если реализовывать вообще.