С 1 сентября 2024 года вступил в силу федеральный закон, согласно которому общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) может принять решение о проведении обследования технического состояния здания, включенного в региональную программу капитального ремонта. И если состояние дома не соответствует нормам, жильцы имеют право включить МКД в эту программу досрочно.
Необходимость изменений в законодательстве была обусловлена отсутствием достоверной информации о техническом состоянии многоэтажек, а это приводило к ошибкам при составлении планов капремонта. Ведь региональные программы капремонта — это перечень многоквартирных домов со сроками выполнения работ без учета реального технического состояния зданий. То есть региональные фонды капремонта часто не владеют информацией о фактическом износе дома.
Вместе с экспертами рассказываем о порядке действий, с помощью которых собственники жилья в многоквартирных домах могут инициировать процесс досрочного включения своего дома в программу капремонта.
Эксперты в статье:
— Вероника Романова, эксперт по перепланировкам и реконструкциям, член Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России»;
— Татьяна Напольских, юрист юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры».
1. Оценить необходимость досрочного капремонта
Перед началом процедуры необходимо убедиться, что многоквартирный дом действительно нуждается в досрочном капитальном ремонте. Для этого надо объективно проанализировать и оценить текущее состояние здания, а также обсудить ситуацию с соседями и управляющей компанией, говорит Вероника Романова.
2. Инициировать общее собрание собственников
Для принятия решения об обследовании технического состояния дома необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД. Инициативная группа должна подготовить уведомление о проведении собрания, указав дату, время, место и повестку дня, поясняет Вероника Романова.
3. Провести общее собрание
Эксперты объясняют, что на собрании необходимо обсудить вопрос о проведении технического обследования дома и принять соответствующее решение. Важно отметить, что если собственники принимают решение о проведении обследования, они должны быть готовы оплатить его самостоятельно. Разброс цен на проведение такого исследования достаточно велик и зависит от региона. Например, в Москве такая экспертиза может обойтись в 400–500 тыс. руб.
4. Оформить протокол собрания
По результатам собрания составляется протокол, в котором фиксируется решение о проведении технического обследования дома. Протокол должен быть подписан председателем и секретарем собрания, а также членами счетной комиссии, говорит Вероника Романова.
Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, напоминает Татьяна Напольских.
5. Выбрать организацию для проведения технического обследования
Техническое обследование могут проводить только специализированные организации, являющиеся членами саморегулируемых организаций (СРО). Необходимо выбрать такую организацию и заключить с ней договор на проведение обследования, говорит Татьяна Напольских.
6. Провести техническое обследование
Выбранная организация проводит комплексное обследование технического состояния дома. В ходе обследования оцениваются все конструктивные элементы здания, инженерные системы и общее состояние дома, после чего выносится заключение, говорит Вероника Романова.
7. Получить письменное заключение по результатам обследования
По итогам технического обследования организация представляет письменное заключение о техническом состоянии дома. В этом документе должны быть указаны все выявленные дефекты и рекомендации по их устранению, объясняет Вероника Романова.
Татьяна Напольских добавляет, что о результатах экспертизы должны быть уведомлены все собственники помещений в МКД.
8. Подать заявление в региональный орган власти
На основании заключения о техническом состоянии дома необходимо подготовить заявление в региональный орган власти, ответственный за реализацию программы капитального ремонта. К заявлению прилагаются протокол общего собрания собственников и заключение о техническом состоянии дома, объясняет Вероника Романова.
В Москве таким органом является столичный Департамент капитального ремонта. В регионах информацию об ответственной за капремонт организации надо уточнять в местной администрации, добавляет Татьяна Напольских.
9. Дождаться рассмотрения заявки региональным органом власти
Заявка рассматривается в течение месяца, но, как правило, решение выносится быстрее. Впрочем, сроки рассмотрения заявки могут варьироваться в зависимости от региона, поясняет Вероника Романова.
Плохое техническое состояние многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта общего имущества, являются основанием для внесения изменений в программу. Поэтому шансы на проведение ремонта без очереди велики, добавляет Татьяна Напольских.
10. Дождаться включения дома в краткосрочный план реализации программы капремонта
В случае положительного решения регионального органа власти дом включается в краткосрочный план реализации программы капитального ремонта. Собственники получают уведомление о принятом решении и предполагаемых сроках проведения работ, резюмирует Вероника Романова.
Какие аспекты необходимо учесть
— Техническое обследование является правом, а не обязанностью собственников. Решение о его проведении должно быть взвешенным и обоснованным.
— Если решение о проведении технического обследования примет региональный орган власти, то оплата будет произведена из бюджета. В случае инициативы собственников все расходы ложатся на них.
— Порядок и процедуры обследования определяются региональными нормативно-правовыми актами с учетом климатических условий.
— Новый закон также уточняет порядок проведения работ по восстановлению конструктивных элементов здания при возникновении аварий и чрезвычайных ситуаций. В таких случаях решение общего собрания собственников не требуется, а работы выполняются за счет средств регионального оператора.
— Досрочное включение дома в программу капремонта не гарантирует немедленного проведения работ. Сроки будут определяться с учетом приоритетности и наличия финансирования.