Выселить человека из его собственного жилья довольно сложно. Однако есть ряд ситуаций, когда владельца квартиры не спасет от выселения даже тот факт, что это его единственное жилье.
Эксперты в статье:
— Сусана Киракосян, советник адвокатского бюро «БВМП», зампредседателя комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ;
— Дарья Хорошавцева, юрист по вопросам недвижимости юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов»;
— Екатерина Симанчук, риелтор, создатель Клуба прибыльной недвижимости;
— Ольга Фролова, риелтор, основатель Центра риелторского мастерства «Я РИЕЛТОР».
Просрочки по ипотеке
Если собственник жилья пропустил один платеж по ипотеке или же у него есть небольшая просрочка, то это не грозит выселением. В худшем случае начнутся звонки из банка и испортится кредитная история. Совсем другое дело, когда заемщик не вносит в банк платежи в течение трех месяцев или дольше. Такой неплательщик рискует оказаться на улице, даже несмотря на прописанных в квартире детей или инвалидность заемщика. Не получится избежать выселения, даже если жилье единственное, предупреждает Дарья Хорошавцева.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса взыскание не может быть обращено на единственное жилое помещение должника и членов его семьи, за исключением случаев, когда это жилье находится в залоге (ипотеке), поясняет Сусана Киракосян. Это означает, что если квартира приобретена по ипотеке и является залоговым имуществом, она не защищена от обращения взыскания. Также возможно обращение взыскания на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции).
Что делать
Решая проблему неплатежей по ипотеке, можно сразу выставить квартиру на продажу. Ипотека не является препятствием для сделок купли-продажи. Параллельно необходимо обратиться к кредитору и заявить о проблеме. Банки обязательно предложат какие-то пути решения. У каждого из них есть свои варианты реструктуризации долга, так как доводить дело до аукциона кредитно-финансовым организациям невыгодно, объясняет Екатерина Симанчук. Если же время упущено и уже открыто исполнительное производство, то нужно подавать на банкротство, чтобы после реализации объекта на торгах не остаться еще и в долгу на приличную сумму, добавляет эксперт.
Долги за коммуналку
Невыплата коммунальных платежей в течение более чем шести месяцев также может стать основанием для выселения. В соответствии с ч.1 ст. 90 Жилищного кодекса, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке. При этом им должны предоставить другое жилое помещение по договору социального найма, говорит Дарья Хорошавцева. Эксперт также замечает, что суд вправе не удовлетворять исковое заявление о выселении в случаях, когда квартплата не была внесена по уважительным причинам (длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т. д.).
Что делать
Здесь все просто — надо стараться не допускать просрочек при оплате коммунальных услуг. А если накопился долг, то необходимо погасить его или же договориться о реструктуризации и выплате частями, советует Ольга Фролова.
Собственник не может расплатиться с кредиторами
Если должник набрал кредитов и не может с ними расплатиться, то кредиторы могут прийти и за жильем. Сначала приставы арестуют счета и спишут все накопившиеся на них средства, после этого взыскание может быть наложено на остальное имущество. До продажи квартиры и выставления ее на торги доходит только в том случае, если у должника не осталось больше никакого имущества, а финансовые обязательства еще есть, объясняет Ольга Фролова.
Что делать
Эксперты советуют ответственно подходить к своей долговой нагрузке и не спешить оформлять новые кредиты, даже если нужда в деньгах большая. А тем, кто уже взял кредит, стоит вносить платежи хотя бы частично, так как к должникам, которые прилагают усилия для погашения долга, применяются менее жесткие санкции, советует Ольга Фролова.
Незаконная перепланировка
Самовольная перепланировка жилья считается серьезным нарушением и грозит собственнику не только штрафами, но и выселением из квартиры. Если государственная жилищная инспекция, осуществляющая надзор за соблюдением законодательства в сфере жилищного фонда, выявит, что перепланировка проведена незаконно, то она направляет собственнику предписание о возвращении квартиры в первоначальное состояние, предупреждает Сусана Киракосян.
Если собственник не выполнит это требование в установленный срок, Государственная жилищная инспекция может обратиться в суд с иском о принудительном восстановлении помещения в прежний вид. В крайнем случае в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса суд может вынести решение о принудительной продаже квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику средств, вырученных от продажи, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, добавляет Дарья Хорошавцева.
Что делать
Дарья Хорошавцева и Екатерина Симанчук называют следующие способы решения этой проблемы:
— легализовать перепланировки. В некоторых случаях незаконно проведенную перепланировку можно узаконить. Для этого нужно обратиться в соответствующие органы (жилищную инспекцию, БТИ) и предоставить документы, подтверждающие, что перепланировка не нарушает строительные и санитарные нормы;
— устранить нарушения. Если узаконить перепланировку невозможно, лучший способ избежать выселения — выполнить требование органов власти и вернуть квартиру в первоначальное состояние в установленные сроки.
Сделка оказалась недействительной
Собственника могут выселить из квартиры, если сделка по приобретению квартиры была признана недействительной судом. Это может произойти по следующим причинам:
— при сделке были совершены мошеннические действия;
— квартира была продана без согласия всех собственников;
— сделка была заключена с недееспособным лицом;
— при сделке нарушены права несовершеннолетнего.
Что делать
По словам Дарьи Хорошавцевой, есть несколько способов решения проблемы:
— добровольное соглашение с прежним владельцем. Можно попытаться договориться с прежним собственником о возмещении стоимости квартиры или заключении новой сделки на законных основаниях;
— возврат вложенных средств. При недействительной сделке покупатель имеет право на возврат денежных средств, которые он заплатил за квартиру. Если прежний собственник отказывается возвращать деньги, необходимо обратиться в суд с иском о возврате средств;
— оспаривание судебного решения. Если покупатель не согласен с решением суда о признании сделки недействительной, то может подать апелляцию в вышестоящие судебные инстанции;
— покупка страхового полиса от потери права собственности. Чтобы избежать подобных ситуаций в будущем, можно воспользоваться страхованием титула — страховкой от потери права собственности на недвижимость, которая защитит финансовые интересы в случае, если сделка будет признана недействительной.
Квартиру используют не по назначению
Собственника могут выселить из квартиры по решению суда, если та используется не по назначению. Например, владелец квартиры организовал в ней склад, офис, разводит животных или наладил небольшое производство. Это считается нарушением законодательства, так как квартира предназначена исключительно для проживания, и если дойдет до суда, то квартиры можно лишиться, говорит Дарья Хорошавцева.
Что делать
Здесь все просто — необходимо использовать квартиру по назначению, то есть для проживания. И не беспокоить соседей. Тогда и выселение не грозит, советует Екатерина Симанчук.
Дом признали аварийным
Собственника могут выселить из квартиры, если дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции. Такое решение принимается властями после технической экспертизы, которая устанавливает, что дальнейшее проживание в доме угрожает жизни и здоровью жильцов. В этом случае в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса дом подлежит изъятию для муниципальных нужд и собственники должны освободить занимаемые помещения. Дарья Хорошавцева и Сусана Киракосян приводят алгоритм выселения из аварийного дома.
1. Уведомление собственника. Власти направляют уведомление о признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также проект соглашения об изъятии квартиры. Этот проект включает в себя условия и сроки выселения, а также сумму компенсации за изымаемую квартиру.
2. Компенсация или предоставление другого жилья. Собственнику квартиры предоставляется право выбора между получением денежной компенсации (эквивалентной рыночной стоимости жилья) или другим жилым помещением с зачетом стоимости. Жилье должно быть предоставлено в пределах того же населенного пункта и соответствовать нормам благоустройства.
3. Принудительное изъятие. Если собственник откажется заключить соглашение об изъятии жилья или не согласится с предложенными условиями, возможно принудительное изъятие через суд. Однако выселение может произойти только после выплаты компенсации или предоставления равноценного жилья.
Что делать
Наиболее простой способ избежать судебных разбирательств — это заключить соглашение об изъятии жилья на предложенных условиях. И после этого получить либо денежную компенсацию, либо равноценное жилье, резюмирует Дарья Хорошавцева.