Жилье, ставшее местом преступления, может отпугивать некоторых клиентов. Однако инвесторов квартиры с «прошлым» нисколько не смущают. Риелторы и юристы рассказали о нюансах продажи такого жилья в Москве и возможных скидках на него.
Аура в квартире
Выбор будущего жилья – вопрос серьезный. Для многих людей это не просто квадратные метры, а место силы, поэтому иногда покупатели резонно интересуются прошлым квартиры, выставленной на продажу на вторичном рынке. Узнав «плохое», покупатели иногда отказываются от жилья, так как, по мнению некоторых, преступление оставляет в помещении «отвратительную ауру». Другим же не важна история жилья, главное, чтобы по документам все было чисто.
«Важно понимать, что после произошедшего объект недвижимости не теряет своих свойств и качеств. Только если, конечно, там не производили какие-то ритуальные сожжения или жертвоприношения», — уточнила гендиректор компании «ТСН Недвижимость», вице-президент «Гильдии риэлторов Московской области» Татьяна Рачкова.
По ее словам, риелторы зачастую и сами не знают о том, что в квартире произошло преступление, хотя истории жилья уделяется значительное внимание.
«Если риелтор в курсе непростой истории объекта, то часто не предупреждает. Однако, на мой взгляд, ничего предосудительного в этом нет, особенно, если после происшествия квартира полностью восстановлена, находится в интересной локации, в приличном доме, в хорошем состоянии», — отметил гендиректор агентства недвижимости «Центральный Департамент Недвижимости» (ЦДН) Анатолий Пысин.
Но, как поясняет эксперт, на практике риелторы стараются не сообщать лишние данные, которые могут отпугнуть клиента.
Про спрос и скидки
Как ни странно, спрос на «нехорошие» квартиры есть и довольно высокий. По словам Пысина, для инвесторов жилье с подобной историей не является недостатком.
«Для профессионалов важна только юридическая составляющая, чтобы квартиру после сделки нельзя было по документам забрать обратно», — уточнил эксперт.
Рачкова добавила, что для инвесторов выгода заложена в процессе покупки. Чаще всего такие объекты покупают для перепродажи или сдачи в аренду. Что касается скидок, четких обязательств о том, что в «нехорошей» квартире должна быть скидка, нет. Как пояснила Рачкова, дисконт наверняка будет в случаях, когда из-за преступления пострадала сама квартира: например, после пожара.
«В нашей практике случаи продажи подобных объектов, конечно же, встречались. Где-то дисконт был на уровне 10%, где-то доходил до 30%. Когда мы продавали объект после пожара, то дисконт составил порядка 50% от рыночной стоимости, но тогда требовался полноценный капремонт», — подчеркнула эксперт.
По данным Пысина, для ликвидной квартиры или дома с криминальным прошлым могут попросить скидку 10%.
Можно ли узнать о «прошлом» квартиры
Узнать точно, сколько квартир, в которых произошло преступление, очень трудно. Их доля на рынке жилья не очень большая, как пояснила адвокат, управляющий партнер Адвокатского бюро Москвы «РИ-консалтинг» Елена Гладышева. Место и сегмент квартир или домов тоже не имеют значения. Зачастую о прошлом квартиры становится известно через соседей, новости и другие открытые источники.
Чаще всего квартиры и дома, в которых произошло преступление, остаются в собственности прошлых владельцев, рассказала адвокат Адвокатской палаты Московской области, член Московской городской коллегии адвокатов (МГКА) «Адвокат Премиум» Екатерина Горшкова. Такое жилье в основном продают в обычном порядке через интернет-площадки.
«Узнать о том, что в такой квартире произошло преступление, в большинстве случаев, практически невозможно, так как открытый реестр таких объектов недвижимости отсутствует», — уточнила Горшкова.
Потенциальный владелец может проверить жилье через анализ документов: например, выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
«В нашей практике были прецеденты, когда совершенное преступление было основанием для утраты последующими владельцами их права собственности. Например, в 90-х – начале 00-х были случаи реконструкции чердачных/мансардных этажей в жилые помещения, при этом в элитных районах Москвы, на основании поддельной разрешительной документации», — привела пример Гладышева.
Сейчас при выявлении таких объектов уполномоченные органы обращаются в суд с требованием о признании их самостроями и сносе, добавила Гладышева.
Дополнительные советы будущим владельцам
Раз уж дело касается преступления, то необходимо проверить, что квартира не находится под арестом. Сделку не только нельзя будет провести, но есть и риск конфискации имущества.
«Отследить данную информацию можно в выписке о характеристиках объекта недвижимости в разделе «ограничение прав и обременение объекта недвижимости», — подчеркнула Горшкова.
Конфискованное жилье реализуется на торгах. По словам Горшковой, зачастую это проблемные объекты, поэтому следует проявить осторожность. Во-первых, из-за долгого отсутствия владельцев возможны долги по коммунальным платежам, а иногда и вовсе коммуникации могут быть отключены. Во-вторых, прошлые собственники могут не захотеть съехать из квартиры.
«Кроме того, такую квартиру чаще всего приходится покупать без натурного осмотра, лишь ознакомившись с фотографиями. Такая покупка достаточно рискованная и возможна только при наличии свободных денежных средств, поскольку ипотечный кредит взять не получится», — уточнила Горшкова.