Ипотека сейчас запредельно дорогая, и спрос на рынке недвижимости заметно упал, однако работы у риелторов меньше не стало. Рынок живет обменом и альтернативными сделками.
Сейчас для продажи квартиры недостаточно дать объявление, говорит член правления «Российской гильдии риелторов» Ирина Монастырская. «Рынок однозначно живет обменными операциями. Доплата, которая необходима, чтобы поменять однокомнатную на двух- либо трехкомнатную — это те деньги, которые либо есть в накоплениях у людей, либо они могут все-таки себе позволить обслуживать ипотечный кредит на эту сумму», — говорит она.
Сегодня и банки отмечают, что средний чек по ипотеке серьезно падает, он даже в крупных городах-миллионниках составляет не более 3 млн руб., добавляет Монастырская. При этом построить альтернативную цепочку, в которой бывает по четыре-пять и даже шесть квартир, без риелтора невозможно, отмечает она. Мало подобрать объект — нужно, чтобы он был встроен в те сроки и в те условия, которые объявлены каждым продавцом своему покупателю. А, если, например, в цепочку встраивается квартира с детскими долями и нужно получить распоряжение органов опеки, либо объект, который уже находится в залоге у банка, то цепочка может просто распасться.
На первичном рынке, отмечает Монастырская, в период маленьких ставок по ипотеке клиенты оформляли кредит, покупали новостройку, делали ремонт после сдачи дома и затем продавали свою прежнюю квартиру. Теперь же нет таких условий. «Сейчас основная масса покупателей новостроек приходит с серьезной задачей — сначала продать вторичное жилье, — говорит риелтор. — Это будет являться большим первым взносом при покупке квартиры в новостройке». Поэтому, по ее словам, застройщики начали выстраивать отношения с агентствами недвижимости по traid-in — схеме, когда прежняя квартира «сдается» застройщику для продажи, и эта сумма засчитывается в покупку нового жилья.
Профессионалы рынка недвижимости не первый раз сталкиваются со стадиями так называемого замедления, уменьшения спроса, говорит управляющий директор МИЭЛЬ «Сущевский» Александр Москатов. В таких условиях риелтору приходится более тщательно подходить к маркетингу, необходима более глубокая работа с продавцами объекта в части выявления потребностей и формирования какой-то стратегии продажи. Конкуренция между продавцами растет.
«Я думаю, что осень пройдет под эгидой именно конкуренции продавцов между собой, а, точнее, агентов продавцов, на вторичном рынке, — говорит он. — В части рынка новостроек на первый план выходит агентская экспертиза, которая поможет покупателю выбрать выгодную программу под объект. Сегодня разные объекты, скажем так, ищут решения в части ценообразования, программ дисконтирования, каких-то рассрочек и т. п. В этом необходимо вовремя разбираться и отличать, например, псевдо-скидки от реальных выгодных условий».
Рынок на данный момент достаточно спокойный, он комфортен для проведения альтернативных сделок, считает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. При этом многие потенциальные покупатели сейчас делают выбор в сторону аренды. И такая тенденция будет сохраняться до конца года. Из новых трендов можно отметить сокращение срока принятия решения конкретными покупателями и конкретным продавцом. «Дело в том, что сейчас очень дорого стоит время, это самый дорогой ресурс. Если вам сделали предложение о покупке, и квартира вас устраивает, то решение лучше принимать сразу и не тянуть с ответом в течение нескольких следующих дней», — говорит риелтор.