Покупатель нового поколения, привыкший выбирать товары онлайн на маркетплейсах, задав 5–10 фильтров, бывает сильно обескуражен необходимостью понимания основ загородной недвижимости. Кроме потребительских свойств объекта, важны документы на землю, качество строительства дома, возможности ипотеки. За помощью приходится обращаться офлайн.
Покупатель загорода хочет получить под свой запрос релевантную выборку лучших объектов рынка, желательно выстроенную по рейтингу соответствия цены качеству, в том числе по стоимости обслуживания и налогам. Затем выгодный и понятный финансовый механизм из ипотеки, рассрочки и трейд-ин, вероятно, продажи имеющейся недвижимости. Если он намерен вложить деньги и получать доход, потребуется аналитика и прогноз ценовой динамики рынка, сравнение доходности разных вариантов. Этим перечень услуг, которые могут понадобиться покупателю, отнюдь не исчерпывается.
Фильтры и гайды
Надо признать, что действующие на рынке загорода правила и обычаи предполагают более сложную схему, чем отбор по заданным на портале-классифайде фильтрам. Загородный рынок в РФ далек от стандартизации и унификации. И при этом предлагает весьма привлекательные варианты — надежные, качественно обслуживаемые, максимально удобные в покупке. Их просто надо увидеть.
Классифайды, сайты с объявлениями, которые позволяют купить или продать недвижимость, на поисковой запрос «участок, лес, Курортный район, 5 млн руб.» выдадут микст оплаченных за продвижение объявлений, не имеющих отношения к запросу, объявлений с ошибочно добавленными нулями, локализованных с точностью «плюс-минус пол-Ленобласти», не в лесу и не за 5 млн. Кажется, при всей нацеленности рынка на цифровые технологии олдскульный бумажный журнал способен дать куда больше полезной и релевантной информации, по крайней мере по объектам в коттеджных поселках.
Еще один сложный аспект, в котором интернет может запутать и напугать, — это гайды «на что обратить внимание при покупке дома».
Профессионалы по загороду, составляя максимально полный перечень этих важных вопросов, включают в него до
300 пунктов, перечисляя рядом проверку качества Wi Fi на участке и соответствие кадастровому плану огороженных границ участка, тарифы на въезд в поселок грузовой техники и договоры с ресурсоснабжающими компаниями.
Дело не только в занудстве составителей подробных гайдов или отсутствии системного подхода. Загородная недвижимость действительно непростой продукт, сложность которого и пути упрощения нередко осознаются в полной мере лишь с опытом пользования. Кажется, опыт для знакомства с предметом в виде аренды дома может оказаться намного действеннее, чем чтение гайдов и изучение теории.
Экспертная поддержка
К цели приблизит обращение к хорошему специалисту по продажам, знакомому с рынком. Он поможет определить и расставить приоритеты в оценке соответствия дома целям покупателя.
Ведущие специалисты по работе в премиум- и бизнес-сегменте, говоря о своей работе, прежде всего вспоминают глубинное интервью с потенциальным покупателем. Ведь истинные задачи покупки не всегда укладываются в параметры «площадь дома и участка», «расстояние от КАД».
В самых общих чертах системный подход к выбору объекта заключается в том, что во главу угла ставятся параметры, которые впоследствии самостоятельно изменить невозможно, поясняет управляющий партнер ГК Puzzle Realty Марина Шкурко. Главный приоритет — локация, также надо оценить правовые основания для строительства дома и ограничения. Например, уже существующие соседские постройки могут ограничить пятно застройки на приобретаемом участке до неприемлемого минимума.
Хороший агент подвеской своего автомобиля изучил все колдобины на подъездах к каждому коттеджному поселку, озерам и самым живописным холмам района, в котором он работает. Поэтому услуга агента по подбору недвижимости — это не копание на портале-классифайде, собирание в одном файле ссылок и поездки на просмотры, комментирует управляющий партнер компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов. Подбор объекта — это профессиональный анализ увиденного с точки зрения цены и качества (ценности). Задача агента — выявить с помощью глубинного интервью набор ценностей клиента и расставить просмотренные объекты по приоритету этих ценностей для него. В понятие «качество» также входит правовой анализ документов. Эксперт не ищет объект, а помогает выбрать. В том числе по правовой надежности.
Роль риэлторской компании на рынке загорода значительнее и сложнее, чем на городском. В Puzzle Realty, например, есть служба технадзора. Она по заказу клиента проведет градостроительную экспертизу участка: проверит отступы и границы участка на соответствие кадастру. В группе также есть собственная клининговая компания, и покупатели заезжают в дом после генеральной уборки. Новый владелец получает папку с проектной документацией по дому, информацией о службах и компаниях, в которых можно заказать ремонт или перепланировку, дополнительные постройки на участке.
Про деньги и стройку
Для высоких ценовых сегментов загорода льготные ипотечные программы из-за лимитов (6 млн руб. для завершающейся «Господдержки 2020» и даже 12 млн руб. по семейной ипотеке), казалось бы, не играют решающей роли.
И все же оценить имеющиеся возможности имеет смысл. По IT-ипотеке, например, максимальный размер кредита составляет 18 млн руб., а семейную можно комбинировать с рыночной, и тогда для большого, до 30 млн руб., кредита ставка окажется приемлемой.
Не все девелоперы коттеджных поселков имеют в штате отдела продаж ипотечного брокера или налогового консультанта. Однако обязательно проконсультируют и окажут поддержку покупателю в индивидуальной ситуации.
Есть примеры, когда девелопер предлагает комфортные схемы встречных сделок — прием в зачет имеющегося жилья с возможностью проживания в нем до новоселья в приобретенном доме. В CORNER KALTINO в течение трех месяцев, требующихся на отделку дома. Причем можно заказать отделку по готовому дизайн-проекту у застройщика, ускорив процесс.
Такой дизайн-проект, с прописанной сметой и спецификацией материалов, оборудования и мебели, предоставляют покупателям домов в «Ламбери». Здесь действует также редкое для рынка предложение: обеспечения домовладений бесперебойными источниками электроэнергии с возможностью их зарядки от солнечных батарей.
Для покупателей участков без подряда могут понадобиться информация и услуги по подведению сетей к дому и заключению договоров, по геологическим и геодезическим изысканиям, юридическая консультация и помощь в оформлении построенного дома в собственность и т. д.
С этим обычно помогает работающая в поселке управляющая компания.
Консьерж-сервис опционально
Управляющая компания обеспечивает как минимум охрану, уборку территории, обслуживание инженерного оборудования. Во многих поселках есть мобильное приложение или другой цифровой сервис для заказа ремонта инженерных систем, аварийного или планового.
В поселках высокой ценовой категории организована диспетчерская служба, реагирующая на сигналы датчиков протечек, охранной и противопожарной сигнализации, выведенных на единый пульт.
Дополнительные услуги для жителей поселка на сегодня вопрос не вполне однозначный. Жители хотят платить только за то, чем пользуются, а потребности и представления у всех разные. Кроме того, в удаленных от Петербурга поселках желание организовать сервис на высоком уровне может столкнуться с проблемой подбора персонала в любом ценовом сегменте.
Консьерж-сервис — это услуги не по умолчанию, а по запросу, возможность заказать клининговое обслуживание, стрижку газона и другие виды ухода за садом, уборку участка. Такой вариант помогает соблюдать work-life balance, поэтому в проектах высокого класса его стараются предложить. По мнению Оксаны Кравцовой, генерального директора ГК «Еврострой», будущее рынка элитной недвижимости в организации высококлассного сервиса.