В советское время в объявлениях о продаже недвижимости часто использовалась завершающая фраза – «первый и последний не предлагать». В то время самыми непопулярными и недорогими были квартиры на первых этажах в домах, расположенных вдоль оживленных городских улиц. Но сейчас владельцы этой «вторички», наоборот, счастливы и радуются прибыли, поступающей от аренды квартир ритейлу.
Последние этажи тоже были не востребованы из-за часто протекающей кровли, которую не умели или не хотели нормально ремонтировать. Сегодня такой проблемы нет, и спрос на верхние этажи сильно изменился. Узнаем у экспертов, на каком этаже теперь жить хорошо.
Прибыльные первые
В настоящее время ситуация с первыми этажами изменилась с точностью до наоборот. Застройщики пользуются динамическим ценообразованием – стоимость квадратного метра зависит от многих факторов и меняется не только от степени завершенности проекта, но и от конкретной локации. Когда здание возводится на первой линии оживленной магистрали, на первых трех этажах проектируются дорогие коммерческие площади.
Даже в случае, когда новый дом строится глубоко во дворах, застройщик также делает нижние этажи нежилыми. Так их можно с выгодой реализовать под офисы, салоны красоты, образовательные или медицинские учреждения, чем продавать с дисконтом под квартиры. А, например, в Подмосковье с недавних пор первые этажи в многоквартирных домах вообще запрещено проектировать жилыми.
Во многих жилых комплексах девелоперы пытаются реализовать концепцию «без коммерции в жилых домах», отстраивая торговые здания поблизости. Но на практике первые этажи все равно заполняются «тихими» салонами красоты и офисами. Предприниматели в статусе самозанятого могут не переводить свои квартиры в нежилые помещения для осуществления деятельности.
«Найти нижние этажи новостроек в хорошей локации со значительным дисконтом практически невозможно. Даже если там запланированы не коммерческие площади, а квартиры, то они выкупаются предпринимателями уже на этапе бронирования. Кто-то из них надеется добиться согласия жителей дома на перевод в нежилое помещение, а многие готовы работать, не меняя статуса квартиры», – рассказывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
В такой огород камень не кинешь
С верхними этажами теперь тоже полный порядок. Несмотря на то, что ими интересуется только каждый десятый потенциальный покупатель, застройщики уже давно научились извлекать из них максимум прибыли. Так, на старте продаж стоимость этажей растет снизу вверх, и последний этаж продается дороже всего.
Девелоперы проектируют наверху самые престижные варианты, половина стоимости которых, как минимум, оплачивается буквально за воздух. Прежде всего, это пентхаусы, состоящие, как правило, из двух или трех уровней. На одном из них или на каждом размещается терраса, являющаяся фактически эксплуатируемой кровлей.
Возможности такой кровли безграничны. На ней можно легко расположить места отдыха, мангальные зоны, сауны, бассейны, цветники и даже огороды. Причем сам дом не обязательно должен быть самым высоким. Террасы пользуются успехом и на небольших зданиях, не превышающих трех-четырех этажей. Они даже более популярны, чем балконы и лоджии.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», подтверждает: «Сейчас самые дорогие квартиры в новостройках, как правило, представлены на высоких этажах. В современных жилых комплексах квартиры на верхних уровнях практически лишены недостатков, зато имеют ряд очевидных достоинств. Проблема с текущими крышами в новостройках практически не стоит, так как девелоперы проводят тщательную гидроизоляцию кровли».
Для здоровья полезней
Но подавляющее большинство покупателей, конечно же, верны советскому принципу избегать крайних этажей и выбирают золотую середину. Чаще всего наших граждан интересуют квартиры, расположенные от шестого до девятого этажей. У пожилых людей допустимой верхней планкой считается седьмой этаж. Хотя научного объяснения этому распространенному стереотипу до сих пор нет.
Первое, чем руководствуется большинство покупателей при выборе этажа, – это возможность добраться до квартиры при неработающем лифте. И разумеется, на третий, четвертый или пятый этажи подняться будет проще, чем, например, на двадцать пятый. Также это актуально и для спуска. В частности, для экстренной эвакуации. Пожар, например, всегда отсекает этажи выше его от самостоятельного спасения.
Также потребителей интересуют видовые характеристики квартиры. Поэтому те, кому важнее увидеть последний закат вместо спасения, выбирают жилье начиная с десятого этажа и выше. Дополнительным плюсом здесь идет более чистый воздух. Но избавиться от насекомых не получится: и мошкара, и комары, и тем более осы-пчелы долетают сюда без проблем.
«Традиционно наиболее привлекательными, а значит, и дорогими считаются средние этажи. Они сочетают в себе удобство и комфорт: до них легко добраться даже при отключении лифта, а виды из окон уже открываются панорамные и свободные от шума и пыли нижних уровней», – считает Светлана Бардина, директор департамента продаж ГК «Сумма элементов».